La vivienda

El terrorismo es el problema que más preocupa a los españoles según la encuesta del CIS de febrero, pero preguntados por el que más directamente les afecta declaran que es la vivienda.

Vale la pena entonces aclarar algunos conceptos.

1.- Los altos precios de las viviendas libres tienen su origen en factores macroeconómicos. No se deben al encarecimiento de los costos de producción, que representan solo un 30% del precio total; ni a falta de agilidad en la tramitación de las licencias: el alto número de viviendas producidas en los últimos años así lo demuestra. La crisis de las bolsas y los bajos tipos de interés orientaron a los inversores hacia la vivienda como activo con expectativas de revalorización hasta alcanzar altísimos niveles: la llamada burbuja inmobiliaria. La vivienda se compra por necesidad pero aún más como inversión.

2.- Las consecuencias, para los que necesitan una vivienda solamente como lugar para vivir son el endeudamiento extremo; la compra en localidades cada vez más alejadas de sus trabajos; el hacinamiento; o la simple y llana imposibilidad de acceso. Para la economía española es el encarecimiento de los costos internos, la reducción del consumo en otros bienes y la deriva general hacia una actividad económica de baja productividad. Para la sociedad, entre otras, las dificultades en la emancipación de los jóvenes y la natalidad baja y tardía.

3.- Suele atribuirse el alto precio de las viviendas a escasez de suelo. Además de ser incierto, pues hay abundancia de suelo calificado, el suelo no se comporta como una mercancía porque no lo es. No tiene costos de producción y por lo tanto puede retenerse indefinidamente. La Ley Aznar de 1998 , que amplió la extensión de suelo disponible, aumentó el círculo de propietarios beneficiados, sin reducir el precio de los productos finales. No es cierto pues que el alto precio del suelo se deba a las restricciones urbanísticas o a la corrupción municipal; es más simple: los propietarios del suelo se benefician del alto precio de las viviendas exigiendo a su vez precios más elevados.

4.- Las administraciones municipales cuentan con un dispositivo legal que les habilita a la obtención de suelos baratos, llave maestra para la construcción de viviendas accesibles: la vivienda protegida. Y además, pueden actuar como promotores directos o mediante concesión a terceros de la urbanización y construcción de estas viviendas. Sin embargo la proporción de viviendas protegidas construidas en la última década cayó a mínimos históricos, restando una raquítica oferta que se ve plasmada en los denigrantes sorteos.

Esta es la verdadera responsabilidad de los Ayuntamientos y Comunidades: se han inhibido, actuando así como protectores del sector inmobiliario y finalmente de los propietarios de suelo, a cambio de una tajada en el festín del boom. No ha habido diferencias sustanciales en el comportamiento de PP y PSOE en esta cuestión, pese a lo que ahora promete el segundo de ellos, al tiempo que el primero mantiene su prédica supuestamente liberalizadora. Esto se ha realizado en flagrante incumplimiento del Artículo 47 de nuestra Constitución que establece la obligatoriedad de actuar a fin de asegurar a cada español el disfrute de una vivienda digna.

Y es que la intervención del estado en políticas de vivienda no es, como algunos quieren, una opción estatizante y anti mercado. Los países más avanzados de occidente tienen o han tenido potentes políticas públicas en esta materia justamente para remover los obstáculos que al florecimiento mercantil ofrece la naturaleza singular de la propiedad del suelo.

5.- El ciclo alcista toca a su fin. Es probable que el propio sector inmobiliario fuerce ahora la producción de más vivienda protegida para permitir la continuidad de su actividad. Muchos tendrán grandes dificultades para hacer frente al pago de las hipotecas con unos intereses en ascenso; es posible que otros vean depreciar sus propiedades a niveles inferiores a los precios de compra. Pero los ciudadanos podrán extraer de la experiencia de los pasados años una enseñanza: la necesidad de exigir la intervención pública permanente en esta materia como garantía de su derecho constitucional y también como palanca de modernización de la economía y la sociedad española.

Norberto Beirak